【贵州银行股份有限公司贵阳花溪支行与贵州宏立城集团有限公司及贵州东风贸易有限公司、贵州万胜恒通矿业有限责任公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书】

案     号：（2020）最高法民终690号

案     由：案外人执行异议之诉

裁判法院：最高人民法院

裁判日期：2020年6月30日

最高人民法院二审认为：

第一，根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，案涉房屋仍登记在宏立城公司名下，该房屋从物权归属上仍然为宏立城公司所有的财产。宏立城公司通过与苏立加签订《商品房买卖合同》将案涉房屋出售给苏立加，虽然案涉房屋已办理了预告登记，但预告登记的目的在于防止开发商一房多卖，预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的效力。2009年6月24日，农业银行小河支行作为贷款人、苏立加作为借款人（抵押人）、宏立城公司作为保证人共同签订了《个人购房担保借款合同》。根据该担保借款合同的约定，宏立城公司虽承担了阶段性担保责任，但并不能据此认为宏立城公司丧失了案涉房屋的所有权，宏立城公司具有基于案涉房屋所有权而请求排除执行或就拍卖价款优先受偿的权利。本案中，宏立城公司向农行小河支行代付了按揭贷款后，苏立加因其他债务纠纷导致案涉商品房被执行，造成宏立城公司在代苏立加偿还按揭贷款的同时，案涉房屋进入了强制执行程序。

第二，贵州银行花溪支行基于贵州省高级人民法院（2014）黔高民商初字第35号民事调解书，取得了请求保证人苏立加承担连带清偿责任的债权请求权。基于该债权请求权，贵州银行花溪支行申请人民法院查封了苏立加购买的房屋。如前所述，人民法院查封、扣押、冻结被执行人财产，其前提为该被查封财产从权利上属于被执行人所有的财产。本案中，案涉房屋的所有权尚未登记转移至苏立加。根据贵州银行花溪支行的申请，贵州省高级人民法院查封并已将案涉房屋进行了拍卖，客观上导致宏立城公司提起执行异议之目的不能达成，即本案已无停止对案涉房屋执行的可能。但宏立城公司基于物上请求权主张对房屋拍卖价款优先受偿的权利并未消灭，其请求人民法院将已拍卖案涉房屋的价款得以优先受偿，虽有退而求其次的目的，但宏立城公司对案涉房屋的权利基于物权，效力上优先于贵州银行花溪支行基于对苏立加享有的债权。

第三，从形式上看，苏立加通过首付款和银行按揭的方式向宏立城公司支付了全部购房款。但实质上大部分房款真正的支付主体系宏立城公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定旨在保护已全部支付对价的善意购房人。但本案中，苏立加的付款情况不符合上述第二十八条的规定。鉴于本案已执行，宏立城公司的诉讼请求为停止对案涉房屋的执行，或将案涉房屋的拍卖所得优先支付苏立加所欠宏立城公司的购房款等费用。一审判决拍卖款项先行支付宏立城公司541819.62元并未违反不告不理的民事诉讼原则。

最高人民法院二审判决：

驳回上诉，维持原判。